Mit dieser Stellungnahme möchte ich mich gerne an der Diskussion um Neubaugebiete in Ochsenfurt im Allgemeinen und speziell um das geplante Neubaugebiet am Dümmersberg beteiligen. Als Architekt, Bausachverständiger und durch meine Tätigkeiten in Ochsenfurt im Bereich Wohnungsbau, möchte ich hiermit meinen eigenen Standpunkt darlegen, aber auch objektiv Argumente für die Stadtentwicklung in den nächsten Jahrzehnten liefern.

Betrachtet man die aktuellen Pressemitteilungen und hört die Argumente der Bürgerinitiative sowie Gegnern eines Neubaugebietes am Dümmersberg, dann wird man schnell feststellen, dass wir uns gleich mehreren Fragestellungen gegenübersehen.

-        Sind Neubaugebiete in Ochsenfurt notwendig?

-        Ist das Gebiet Am Dümmersberg dafür der Richtige Standort?

-        Ist die Südspange wirklich notwendig?

Sind Neubaugebiete in Ochsenfurt notwendig?

Es gibt in Ochsenfurt zu wenig bis gar kein Neubauland mehr, welches für Investoren oder Eigennutzer zum Verkauf stünde bzw. kurzfristig bebaubar wäre. Dies liegt nicht nur am mangelnden Verkaufswillen privater Grundstückseigentümer, sondern vor allem an der nach wie vor hohen Nachfrage und des geringen Angebots seitens der Stadt Ochsenfurt. Dies gilt nicht nur für die Kernstadt, sondern auch für die Ortsteile Ochsenfurts. Aufgrund der immer höheren Auflagen im Bereich Naturschutz, des Widerstands benachbarter Bürger geplanter Neubaugebiete, langwieriger Verfahren, Verhandlungen mit privaten Eigentümern, der Suche nach Ausgleichsflächen, usw. ist die Stadt Ochsenfurt weit hinter der Nachfrage und den Erwartungen der Generation 30 plus und der Investoren zurückgeblieben. Berufsbedingt verfolge ich permanent den Immobilienmarkt in Ochsenfurt und Umgebung. Seit nun mehr als 25 Jahren bauen wir nicht nur Wohnraum für die unterschiedlichsten Anforderungen, sondern vermieten auch selbst Wohnraum. Seit mehr als fünf Jahren sind wir auf der Suche nach einem neuen Grundstück auf dem wir sinnvoll Wohnraum schaffen können. Daher informiere ich mich nicht nur bzgl. Bebauungen für Eigentumswohnungen, sondern auch zur Investition in alle anderen Bereiche des Wohnbaus. Es gibt kein oder zu wenig Neubauland und keine oder zu wenige rentable Investitionsmöglichkeiten in Wohnimmobilien im Raum Ochsenfurt. Dies bekräftigt auch die durch die Stadt Ochsenfurt durchgeführten Feststellungen und Kartierungen von Baulücken und Leerständen, mit anschließender Befragung der Eigentümer.

Es werden Grundstücke für die Bebauung in allen Bereichen des Wohnbaus und Wohnraum für alle Einkommensschichten benötigt:

Die Möglichkeit zum Bau von Einfamilienhäusern, für einkommensstärkere Familien: Mit welchem Recht wollen wir der aktuellen und den kommenden Generationen verwehren sich in einem neuen Eigenheim selbst zu verwirklichen?

Die Möglichkeit zum Bau von Mehrfamilienhäusern. Barrierefreie Eigentumswohnungen für die ältere Generation werden verstärkt nachgefragt und werden in Zukunft enorm wichtig sein, wenn wir möglichst lange selbstbestimmt in unseren eigenen vier Wänden leben wollen. Sollten sich ältere Personen dazu entschließen Ihr Eigenheim zu verkaufen, um sich eine altersgerechte Wohnung anzuschaffen, ist das eine Win-Win-Situation für alle, da der bestehende Wohnraum von neuen Familien bezogen und genutzt werden kann. Hier würde ein echter Generationenwechsel stattfinden. Dies ist aber nur mit neuem, hochwertigem, barrierefreiem Wohnraum möglich. Diese Form der Überlegung ist keine Seltenheit, sondern eher die Regel und bereits jetzt Realität, wie wir beim Verkauf der Wohnungen an unseren letzten beiden Objekten, Dr.-Schuck-Str. 39 und An der Heckensteige 13, feststellen konnten. 

Weiterhin ist der Neubau von Mehrfamilienhäusern wichtig, da hier neuer wertvoller Mietwohnraum geschaffen werden kann. Die steigenden Mietpreise ergeben sich auch aufgrund der extrem hohen Nachfrage. Aktuell erhalten wir innerhalb der ersten zwei Wochen auf ein Inserat einer freiwerdenden 3 Zimmerwohnung im Schnitt 80 Anfragen und mehr. Hier bestimmen in Ochsenfurt aktuell nicht die hohen Baupreise, sondern ganz klar die Nachfrage und das Angebot den Preis. Daraus ergibt sich nur eine vernünftige Schlussfolgerung: Wenn die Mieten nicht weiter so stark ansteigen sollen, muss zwingend mehr Wohnraum geschaffen werden, um diese Entwicklung zu bremsen!

Ein weiteres Argument für die Schaffung von neuem Bauland ist die Erhaltung des Status als Mittelzentrum für Ochsenfurt. Wollen wir uns auch in den nächsten Jahrzehnten erfolgreich behaupten, muss Ochsenfurt wachsen! Der Standort der Mainklink, die überdurchschnittliche Versorgung mit Ärzten und Fachärzten und viele Freizeiteinrichtungen, wie beispielsweise ein Freibad, sind nur möglich, wenn die Bevölkerung mindestens auf dem aktuellen Niveau bleibt, oder wachsen würde. Eine wichtige altbekannte Regel lautet: Stillstand ist Rückschritt! Wachstum in einem gesunden Tempo ist zur Erhaltung unseres Status Quo und zu einer stetigen Weiterentwicklung unbedingt notwendig. Das Bevölkerungswachstum der Stadt Ochsenfurt stagniert seit einigen Jahren und bewegt sich nicht mehr fort. Prognosen deuten darauf hin, dass die Zahl der Bevölkerung sogar sinken könnte. Das ist auch darauf zurückzuführen, dass junge Familien mit Ochsenfurter Wurzeln notgedrungen seit Jahren in andere umliegende Gemeinden abwandern, in denen Bauland zur Verfügung gestellt wird. Schaut man sich die Statistiken und die durch die in Auftrag gegebenen Studien der Stadt aber genau an, stellt man fest, dass Ochsenfurt gefragter ist den je. Ochsenfurter wollen in Ochsenfurt bleiben und Auswertige wollen zuziehen.

Dies hat sich auch bei unseren letzten Wohnbauprojekten gezeigt. Über 60 % unserer Wohnungen wurden von Auswertigen gekauft, die nun selbst in Ochsenfurt wohnen. Ca. 25 % kamen von außerhalb Unterfrankens. Durch ein Angebot von ausreichend zusätzlichem Wohnraum in den nächsten Jahren, könnte dem leichten Abwärtstrend beim Bevölkerungswachstum entgegengewirkt werden. Ein toller Nebeneffekt einer größeren Bevölkerung wären die zusätzlichen Einnahmen für die Stadt Ochsenfurt beim Einkommensteueranteil, die sich wesentlich stabiler verhalten als Einnahmen aus der Gewerbesteuer, welche wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt. Zusätzlich bedeutet mehr Bevölkerung auch mehr Konsumenten für Ochsenfurt. Mehr Konsumenten halten die Stadt und auch den Altstadtbereich lebendig.

Das beliebte Modell für ältere Mitbürger, das Eigenheim zu veräußern, um eine altersgerechte Wohnung zu kaufen, habe ich zuvor bereits angesprochen. Nun wäre es doch eine gute Idee, wenn man aus alten zentral gelegenen Bestandsimmobilien, schöne Eigentumswohnungen für diese Gruppe der Investoren generieren würde. Die Altorte scheinen dafür prädestiniert. Leider stehen uns hier schlechte Bausubstanz, Denkmalschutz, Ensembleschutz, Überschwemmungsgebiete, Brandschutz und nicht zeitgemäße Stadtstrukturen im Weg. Altstadthäuser sind oft sehr „tief“ gebaut und in den hinteren von den öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Bereichen schlecht zu Belichten und zu Erschließen. Im Fall der Altstadt Ochsenfurt kommt erschwerend ein Bebauungsplan hinzu, der sämtliche innovative Gedanken schon im Keim erstickt. Deshalb komme ich zu dem Schluss, dass der Bau von zeitgemäßen, barrierefreien Wohnungen mit Aufzug und ausreichend Platz für Belüftung und Belichtung im Altortbereich so gut wie gar nicht und auch nicht wirtschaftlich umsetzbar ist.

Gerne genutzte Gegenargumente zu Neubaugebieten sind auch der Flächenfraß, die „unnötige“ Versiegelung von Versickerungsflächen, sowie die „Zerstörung“ der heimischen Flora und Fauna. Man müsse stattdessen mehr die Innenentwicklung stärken.

Offensichtlich wird das Thema der Innenentwicklung gerne falsch verstanden, deshalb habe ich an dieser Stelle einen kleinen Exkurs zur Definition von Innenentwicklung eingefügt. 

Als Nachverdichtung oder Innenverdichtung bezeichnet man das Nutzen freistehender Flächen und die Erhöhung der Kubatur innerhalb bereits bestehender Bebauung. Dadurch wird die Bebauungsdichte, also der Wohnraum je bebauter Fläche, höher, was einer Zersiedelung entgegenwirkt.

Mehr Innenentwicklung bedeutet aus städteplanerischer Sicht nichts anderes als das Schließen von Baulücken, die Vervollständigung offener Bebauung zu geschlossener Bebauung, etwa Blockrandbebauung, das Aufstocken von vorhandenen Bauten, Dachgeschossausbau u. ä. (mehr umbauter Raum), den Abriss bzw. Rückbau von vorhandener Bebauung und den Bau größerer Gebäude oder auch Hinterlandbebauung, zum Beispiel im Garten langer Grundstücke. Kurz, es wird eine Nachverdichtung im innerstädtischen Bereich gewünscht. Um den hohen Bedarf an Wohnraum decken zu können, bedeutet das vereinfacht gesagt: Größer und höher bauen auf weniger Fläche!

Weiterhin bin ich mir sicher, dass sich beim konkreten Angehen einer verstärkten Innenentwicklung bzw. Nachverdichtung, beispielsweise auf den Nachbargrundstücken der Gegner des Baugebietes Dümmersberg, ebenfalls Widerstand erheben würde. Voraussichtlich mit den Argumenten zu hoch, zu groß, zu wenig PKW-Stellplätze.

Warum müssen sich eine moderne Bebauung und der Schutz der Natur immer entgegenstehen? Durch eine intelligente und zeitgemäße Planung sollte es möglich sein, Bebauungspläne zu erstellen, die eine neue Bebauung und gleichzeitig den Schutz der Versickerungsflächen und der Flora und Fauna gewährleisten, wenn nicht sogar zu verbessern. Aus städteplanerischer Sicht sind dazu alle rechtlichen Instrumente und Möglichkeiten vorhanden. Zusätzlich sieht das Baugesetzbuch ohnehin Ausgleichsflächen bzw. Ersatzflächen für die Neuausweisung von Baugebieten vor. Das bedeutet konkret, dass für die Ausweisung von Neubauland, eine alternative andere Fläche für jede bauliche Veränderung auf alle Zeiten gesperrt und bei Bedarf sogar aufgeforstet wird.

Die enormen Preissteigerungen der letzten Jahre und Monate im Bauwesen sind kein Argument gegen die Ausweisung von Neubauland, sondern dafür. Es sind auf lange Sicht keine Preissenkungen in der Bauwirtschaft zu erwarten. Im Gegenteil die Preise werden sehr wahrscheinlich noch weiter steigen, wenn auch nicht mehr so stark. Auf der anderen Seite ist ein Verfall der Immobilienpreise in unserer Region sehr unwahrscheinlich. Deshalb ist es angesagt, jetzt zu handeln und nicht später.

Kommt die Entwicklung des Baulandes am Dümmersberg zu spät? Sicherlich wäre es aus heutiger Sicht gut gewesen, das Thema deutlich früher an zu gehen, da der Wohnraum eben jetzt knapp ist. Aber aufgrund der zuvor beschriebenen Faktoren ist der Bedarf in den nächsten Jahren nicht allein mit Ortsabrundungen und Nachverdichtungsmaßnahmen zu decken.

Ganz im Gegenteil bin ich der Meinung, dass die Innenentwicklung und die Möglichkeiten an verschiedenen Stellen in der Kernstadt, aber vor allem in den Ortsteilen parallel vorangetrieben werden müssen. Viele Bewohner der Ortschaften wie Zeubelried, Erlach oder Hopferstadt, haben das gleiche Problem wie Bewohner der Kernstadt Ochsenfurt. Diese möchten gerne auf lange Sicht in dem Ort bleiben, in dem sie aufgewachsen sind, und können dies nicht, da es an Bauland mangelt. Dies und nichts anderes würde die Dörfer jung und attraktiv halten.

Aufgrund der Attraktivität Ochsenfurts ist ein befürchtetes Überangebot an Wohnraum im nächsten Jahrzehnt nicht zu erwarten.

Natürlich ist eine bebaute Fläche automatisch verlorenes Agrarland, da hier nichts mehr angebaut werden kann. Nach Rücksprache mit einem befreundeten Landwirt ist die Bodengüte am Dümmersberg nicht die schlechteste, aber auch nicht die beste. Nur wenige Kilometer weiter im Ochsenfurter Gau sind wesentlich bessere Böden zu finden. Zusätzlich werden die betroffenen Eigentümer gut für Ihren Boden bezahlt. Bevor man über verlorengegangene Fläche für den Anbau von Lebensmitteln redet, sollte man wissen, dass die neue Agrarreform ab Herbst vorschreibt, dass ganze 4 % der zu bewirtschaftenden Ackerfläche in Zukunft brach liegen müssen, damit sich dort neue Wiesen selbst entwickeln können.

Ich behaupte, dass die Bepflanzung einer Siedlung in den zugehörigen Gärten sicherlich wertvoller für den Naturschutz sein kann. Hier könnten beispielsweise explizite Regelungen in den zu erstellenden Bebauungsplänen festgesetzt werden.

Ist das Gebiet Am Dümmersberg dafür der Richtige Standort?

Deshalb komme ich zu dem Schluss, dass Neubaugebiete für Ochsenfurt damals wie heute dringend notwendig sind. Aufgrund der geografischen Lage und innerstädtischen Möglichkeiten, hat Ochsenfurt nur das Gebiet am Dümmersberg, um in den nächsten Jahrzenten sinnvoll zu wachsen. Durch die umfangreichen Vorplanungen und Beleuchtung der unterschiedlichen Faktoren durch Planungsbüros wurde dieser Umstand ausreichend geklärt.

Ist die Südspange wirklich notwendig?

Jedes Baugrundstück muss über eine ausreichend dimensionierte Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem verfügen. Das komplette Baugebiet am Dümmersberg, rein über die nördliche Anbindung gegenüber der Altstadt zu erschließen, ist aus meiner Sicht nicht ausreichend. Diese Lösung wäre nur für die ersten Bauabschnitte bzw. Erschließungsabschnitte sinnvoll. Deshalb ist eine Anbindung von Süden als einer der letzten Umsetzungsschritte notwendig. Die eigentliche Südspange, die Verbindung nach Hohestadt und an das Gewerbegebiet Hohestadt, würde den Standort des Gewerbegebietes deutlich stärken und könnte die Belastung durch den zusätzlich entstehenden Verkehr erheblich dämpfen. Parallel würde voraussichtlich die stark befahrene Südtangente ebenfalls entlastet. Ich bitte auch in diesem Zusammenhang auf die beauftragten Planer und Ingenieure zu vertrauen, die diesen Vorschlag nicht ohne Grund geäußert haben. In jedem Fall käme die Südspange, nach meinem Ermessen, frühestens Ende der 2030 Jahren zur Ausführung. Deshalb sollte nicht gleich das gesamte Neubaugebiet in Frage gestellt werden. Im Gegenteil die Südspange und das Baugebiet sind völlig voneinander unabhängige Problemstellungen.

Aus meiner Sicht sind durch die Kommunalpolitik in der Vergangenheit bei der Ausübung der städtischen Planungshoheit fundamentale Fehler gemacht worden. In den Baugebieten mit ungenutzten Neubauflächen, wurden weder Bauzwänge noch andere kommunale Hilfsmittel wie die Regelung über Satzungen bzw. Bebauungspläne ausreichend ausgenutzt. Deshalb ist es heute möglich Bauplätze 50 Jahre und mehr aufzuheben, damit diese an die nächste und die übernächste Generation vererbt und immer weitergegeben werden können. Da das Bauland eine gute und sichere Geldanlage darstellt und aktuell nicht benötigt wird, bleibt dieses eben ungenutzt. Durch die bessere Nutzung der kommunalen Planungsmittel und etwas mehr Voraussicht hätte die Innenentwicklung wesentlich leichter vorangetrieben werden können. Daraus sollten wir für die Zukunft lernen.

Letztendlich ist es notwendig im Innenbereich nachzuverdichten und im Außenbereich neue Möglichkeiten für die Zukunft zu schaffen. Mit der Planung eines großen Baugebietes wäre dies möglich. Die Entscheidung wie stark man nachverdichten möchte und wie groß Neubaugebiete angelegt werden müssen, hängt davon ab, ob die Maßnahmen den Bedarf an Wohnraum und Gewerbeflächen decken können und ob gleichzeitig ein gesundes Städtewachstum ermöglicht wird. Dafür muss man einige Jahrzehnte vorausblicken und schon jetzt die richtigen Weichen stellen. Dieses eine große Baugebiet muss in Gänze geplant werden, um eine Perspektive zu haben, aber in kleineren Schritten, parallel mit einem gesunden Wachstum der Stadt erschlossen und vorangetrieben werden. 

 

Alexander Brock

Dip.- Ing. Architekt (Univ.)

Geschäftsführender Gesellschafter der Brock Ing.- und Wohnbau GmbH